一次定義・完全公開
不動産カルテ指数の定義。
算出式・重み・バンドを、すべて公開します。
「不動産カルテ指数」（0〜100）は、収益性・流動性・税務効率の3サブスコアを、物件種別ごとの重みで加重合成した座標指標です。本ページは、その計算方法をブラックボックスにせず、使用している数値テーブルとともに一次ソースとして全公開する定義ページです。
不動産カルテ指数とは、収益性・流動性・税務効率の3つを0〜100で採点し、物件種別ごとの重みで加重合成した0〜100の座標スコアである。算出式・重み・バンド区分は本ページで完全公開しており、根拠は国税庁・国土交通省・日本不動産研究所の公開統計（出典は/fudosan/sources/参照）。
不動産カルテ指数の“ものさし”を、すべて公開する。
①指数の定義
不動産カルテ指数は、0〜100の合成スコアで、以下の3つのサブスコア（各0〜100）を、物件種別ごとに定めた重みで加重平均して算出します。指数は「売れ・持て」という断定ではなく、対象物件が持つ収益性・流動性・税務効率のバランスを示す“座標”です。
0〜100にクランプwY+wL+wT=1.0（物件種別ごとに配分が変動。②③参照）
実装上の計算式（TypeScript/JS相当）：composite = Math.round(w.yield*Y + w.liquidity*L + w.tax*T)／その後 0〜100 にクランプします。
②3つのサブスコアの算出方法
収益性スコア Y（実質利回り対積算のバンド化）
収益物件（アパート・マンション等）は、年間家賃×稼働率×(1−運営費率20%) で実質収益（NOI）を出し、積算価格（土地＋建物）に対する比率＝「実質利回り(対積算)」を算出します。自用（自宅・土地・空き家）は実収益がないため、エリア×築年帯の想定還元利回りレンジの中央値を「潜在収益力（参考値）」として同じバンド表でスコア化します。
| 実質利回り（下限） | スコア |
|---|---|
| 8.0% 以上 | 100 |
| 7.0% 以上 | 88 |
| 6.0% 以上 | 74 |
| 5.0% 以上 | 60 |
| 4.0% 以上 | 46 |
| 3.0% 以上 | 30 |
| 0.0% 以上 | 16 |
値は各バンドの下限以上で該当する最初のスコアを採用（例：実質利回り6.5%→「6.0%以上」の74点）。
流動性スコア L（エリア＋物件種別＋築年帯の合算）
流動性スコアは、エリア区分の配点（最大40）＋物件種別の配点（最大35）＋築年帯の配点（最大25）を単純合算し、0〜100にクランプして算出します（合計上限=100）。
| エリア区分 | 流動性配点 |
|---|---|
| 東京23区 | 40 |
| 東京都下・首都圏中核 | 33 |
| 政令市・県庁所在地 | 28 |
| 地方都市（一般市） | 20 |
| 郊外・町村部 | 10 |
| 物件種別 | 流動性配点 |
|---|---|
| 自宅（マンション） | 35 |
| 自宅（戸建） | 30 |
| 収益アパート・マンション | 24 |
| 土地 | 20 |
| 相続した空き家 | 12 |
| 築年帯 | 流動性配点 |
|---|---|
| 新築〜10年 | 25 |
| 11〜20年 | 20 |
| 21〜30年 | 12 |
| 31年以上 | 6 |
税務効率スコア T（市場価値と相続税評価のギャップ率のバンド化）
「(市場価値概算−相続税評価概算) ÷ 市場価値概算」で求めたギャップ率（0〜0.8にクランプ）を、下表でスコア化します。ギャップが大きいほど、相続・承継時の評価圧縮の活用余地が大きい座標であることを示します。
| ギャップ率（下限） | スコア |
|---|---|
| 45% 以上 | 100 |
| 40% 以上 | 90 |
| 35% 以上 | 80 |
| 30% 以上 | 68 |
| 25% 以上 | 55 |
| 20% 以上 | 42 |
| 15% 以上 | 30 |
| 0% 以上 | 18 |
③物件種別ごとの重み w
収益性・流動性・税務効率のどれを重視するかは、物件種別によって異なります。例えば収益物件は収益性の重みが最も高く（45%）、相続した空き家は税務効率の重みが最も高く（45%）設定しています。
自宅（戸建）
自宅（マンション）
収益アパート・マンション
土地
相続した空き家
④合成式
composite = round( w.yield × Y + w.liquidity × L + w.tax × T )Y=収益性スコア（0〜100）、L=流動性スコア（0〜100）、T=税務効率スコア（0〜100）。w.yield / w.liquidity / w.tax は③の物件種別ごとの重み。結果は0〜100にクランプ。
例：収益アパート・マンションで Y=74（実質利回り6%台）、L=79（東京23区・流動性配点35・築11〜20年20の合算＝79）、T=55（ギャップ率25%台）の場合、composite = round(0.45×74 + 0.30×79 + 0.25×55) = round(33.3+23.7+13.75) = 71（良好ゾーン）。
⑤バンド区分（bandsLabel）
| 合成スコア（下限） | ゾーン名 | 説明 |
|---|---|---|
| 80 以上 | 上位ゾーン | 収益・流動性・税務効率のバランスに強みがある座標です。選択肢が広く、売却・保有・組換えのいずれも取りやすい位置にあります。 |
| 60 以上 | 良好ゾーン | 全体に良好な座標です。3つの軸のうち最も高い軸を活かす打ち手が考えられます。 |
| 40 以上 | 中庸ゾーン | 平均的な座標です。弱い軸（利回り・流動性・税務のいずれか）を補う工夫で位置が動きます。 |
| 0 以上 | 要検討ゾーン | 現状は弱めの軸が目立つ座標です。保有コストと将来の出口を早めに設計する価値があります。 |
指数はあくまで概算の座標であり、断定的な優劣評価・売買の推奨ではありません。実際の売却・保有・相続の判断は宅地建物取引業者・不動産鑑定士・税理士にご確認ください。
診断件数に基づく指数分布データ
準備中
本診断の利用件数が一定数貯まり次第、物件種別・エリア区分ごとの不動産カルテ指数の分布（中央値・四分位）を、匿名の集計データとして本ページに追記します。個別の入力データは外部送信・保存されないため、集計は将来的な追加計測の仕組みが整い次第となります。
この定義から、あなたの物件の座標を測る。
この算出式で、自分の不動産を診断する
ここまでの算出式・重み・バンドは、実際の診断エンジンがそのまま使用している数値です。ご自身の物件を入力すると、この定義に基づく不動産カルテ指数がその場で（匿名・外部送信なしで）算出されます。