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想定利回り 早見表
政令市・県庁所在地・31年以上の
想定利回りと収益価格の目安
政令市・県庁所在地にある31年以上の賃貸住宅について、想定還元利回りのレンジと、満室想定家賃1,000万円/年での収益価格の逆算例を早見表にまとめました。すべて概算・目安です。
Direct Answer
政令市・県庁所在地・31年以上の賃貸住宅における想定還元利回り（期待利回り）は、概ね7.8〜10.5%が目安です。満室想定家賃1,000万円/年・稼働率95%・運営費率20%で実質収益（NOI）を計算し、この利回りレンジで還元すると、収益価格は約7,238万円 〜 9,744万円が目安になります。出典：日本不動産研究所（JREI）「不動産投資家調査」2025年10月。
出典：日本不動産研究所（JREI）「第53回 不動産投資家調査」2025年10月現在。確認日 2026-07-07。| 項目 | 数値の目安 |
|---|---|
| エリア区分 | 政令市・県庁所在地 |
| 築年帯 | 31年以上 |
| 想定還元利回りレンジ | 7.8% 〜 10.5% |
| 満室想定家賃（前提） | 1,000万円/年 |
| 稼働率（前提） | 95% |
| 運営費率（前提） | 20% |
| 実質収益（NOI） | 約 760万円/年 |
| 収益価格（逆算例） | 約 7,238万円 〜 9,744万円 |
計算式： 実質収益（NOI）＝満室想定家賃 × 稼働率 × (1−運営費率)。収益価格 ＝ NOI ÷ 想定還元利回り（利回りが低いほど価格は高くなります）。
この早見表について： 地価・想定利回り・再調達価格などの市場変動値は毎年変わります。本ツールの数値は sources に記載の一次ソースの確認時点のものです。最新・正確な値は各一次ソースと専門家にご確認ください。 本ツールは『積算法』『収益還元法(直接還元)』『相続税評価の簡易目安』の3つを、エリア区分・構造・築年帯の平均的な公開データで概算します。個別物件の正式な鑑定評価とは方法・精度が異なります。
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早見表は前提家賃1,000万円/年での試算です。実際の家賃・稼働率・エリアを入力すると、積算・収益・税務の3レイヤーで「不動産カルテ指数」を無料・匿名で発行できます。
SAME AREA
政令市・県庁所在地の他の築年帯
同じエリアで、築年帯による想定利回りの違いを比較できます。
SAME AGE BAND
31年以上の他のエリア
同じ築年帯で、エリアによる想定利回りの違いを比較できます。
よくある質問
政令市・県庁所在地・31年以上の収益物件の想定利回りはどれくらいですか？
想定還元利回り（期待利回り）は約7.8〜10.5%が目安です。日本不動産研究所（JREI）の不動産投資家調査を軸に、エリアの流動性と築年帯による賃料下落・修繕リスクを織り込んだレンジです。
満室想定家賃1,000万円/年の場合、収益価格はいくらになりますか？
稼働率95%・運営費率20%とすると、実質収益（NOI）は約760万円/年です。これを想定還元利回り7.8〜10.5%で割り戻すと、収益価格は約7,238万円 〜 9,744万円が目安になります。利回りが低いほど価格は高く、利回りが高いほど価格は低く計算されます。
築年帯によって利回りはどう変わりますか？
一般に築年数が経過するほど、賃料下落・修繕リスク・流動性低下を織り込んで、想定利回り（期待利回り）は高くなる（＝同じ家賃でも価格は下がる）傾向があります。新築〜10年が最も低く、31年以上が最も高いレンジです。
この利回り・収益価格はそのまま投資判断に使えますか？
使えません。本ページはエリア区分・築年帯の平均的な公開データによる概算レンジで、個別物件の立地・建物状態・賃貸借契約・修繕履歴などは反映していません。正確な収益性の判断は宅地建物取引業者・不動産鑑定士にご確認ください。