想定利回り早見表

想定利回りマトリクス
エリア × 築年帯で早見

東京23区・東京都下／首都圏中核・政令市／県庁所在地・地方都市・郊外／町村部の5エリアと、築年帯4区分を組み合わせた全20パターンの想定還元利回りを一覧にしました。セルをクリックすると詳細ページ（収益価格の逆算例）に移動します。

Direct Answer

収益物件の想定還元利回りは、エリアの流動性と築年帯によって大きく変わります。都心・築浅ほど利回りは低く（＝価格は高く）、郊外・築古ほど利回りは高く（＝価格は低く）なる傾向です。下のマトリクスからエリア×築年帯の組み合わせを選ぶと、利回りレンジと収益価格の逆算例が確認できます。

出典：日本不動産研究所（JREI）「第53回不動産投資家調査」2025年10月現在。確認日 2026-07-07。

エリア＼築年帯	新築〜10年	11〜20年	21〜30年	31年以上
東京23区	3.7〜4.8%	4.2〜5.4%	5.0〜6.4%	6.0〜8.0%
東京都下・首都圏中核	4.4〜5.6%	5.0〜6.4%	6.0〜7.6%	7.0〜9.2%
政令市・県庁所在地	4.6〜6.0%	5.4〜7.0%	6.4〜8.6%	7.8〜10.5%
地方都市（一般市）	6.2〜7.8%	7.2〜9.0%	8.4〜11.0%	10.0〜14.0%
郊外・町村部	7.8〜10.0%	9.0〜12.0%	11.0〜15.0%	13.0〜20.0%

見方： セルの数値は想定還元利回りのレンジ（%）。クリックすると、その組み合わせの収益価格の逆算例（満室想定家賃1,000万円/年）の詳細ページに移動します。

マトリクスは前提家賃1,000万円/年での試算です。実際の家賃・エリア・築年を入力すると「不動産カルテ指数」を無料・匿名で発行できます。

よくある質問

想定利回りマトリクスはどう使えばいいですか？

縦軸にエリア区分（東京23区〜郊外）、横軸に築年帯（新築〜10年・11〜20年・21〜30年・31年以上）を並べています。該当セルの数値（想定利回りレンジ）をクリックすると、収益価格の逆算例付きの詳細ページに移動します。

なぜ都心の利回りは低いのですか？

都心（東京23区など）は流動性が高く、資産としての安定性が評価されるため、投資家が求める利回り（期待利回り）が低くても購入されやすく、結果として利回りは低め（価格は高め）になる傾向があります。逆に地方・郊外は流動性リスクの分、利回りは高め（価格は低め）になります。

この利回りは実際の取引でも同じですか？

個別物件によって差があります。本マトリクスは日本不動産研究所の投資家調査を軸にしたエリア区分・築年帯の平均的な目安であり、立地の細かな違い・建物状態・賃貸借契約の内容などは反映していません。